Украинский ипотечный рынок перебывает в стагнации

Печатать Банки | 26.08.2008 | 14:35 |

выберите рубрику

TOP-5

На ипотечном рынке Украины во втором квартале 2008 года отобразились все те неблагоприятных тенденций в экономике, валютно-финансовой сфере и рынках недвижимости, которые постигли страну с начала года. Банки резко повысили процентные ставки на ипотечное кредитование, в связи с чем, количество выданных кредитов сократилось почти в 2 раза. Смело можно говорить о критическом состоянии рынка недвижимости, которое приведет к рекордно низким за последние 4-5 лет показателям вводимого в эксплуатацию жилья в будущем году.

Банкиры говорят, что причинами уменьшения ипотеки является в первую очередь повышение процентных ставок по кредитам, что ограничило количество потенциальных заемщиков. Также ужесточились требования к отбору клиентов. Банки пытаются свести к минимуму риск непогашения кредитов. Для этого кредитоспособность клиента должна быть подтверждена как можно лучше. Чтобы не достичь такой неуплаты за кредитами, которая настигла США, где на ненадежных заемщиков, не выполняющих условия получения кредитов, приходится 20% кредитов, украинские банки ставят более жесткие условия и обязательно проверяют кредитную историю заемщиков. Украинские банки берут предмет ипотеки с залогом, который оценивается на 20—30% выше суммы кредита. То есть у банков есть определенный запас ликвидности предмета ипотеки. Ипотечные кредиты в Украине довольно дорогие, их могут выплачивать только 10% трудоспособных лиц с относительно высокими доходами.

Состояние ипотечного кредитования в Украине демонстрируют данные предоставленные консалтинговой компанией «Стретеджи Форсайт». Так, за последние шесть лет задолженности по ипотечным кредитам характеризуется такими показателями: прирост задолженности на 1 января 2007 года по сравнению с 1 января 2002 года произошел почти в 19 раз. Наиболее стремительный рост характеризует 2005 год – в 3,6 раза и 2006 год – в 2,6 раза. Прирост в 2007 году по прогнозам составит 100%. Такой рост обеспечило в 2005-2006 году кредитование рынка первичной недвижимости, в 2007 году – развитие кредитования под залог земли и финансирование коттеджного строительства.

Впрочем, в целом темпы роста ипотечной задолженности замедляются, но по сравнению с рынками стран с рыночной экономикой их можно считать очень значительными. Подтверждением этому можно считать сравнение показателей ипотечной задолженности к ВВП: в 2005 году он увеличился с 1% до 2,5%, в 2006 году – до 3,6%, а на 1 октября 2007 года составил почти 7%. В Европе этот показатель в среднем составляет 50%.

Но если в абсолютных величинах объемы рынка возросли, количество сделок изменилось не столь существенно. Причиной тому стал почти 70%-ный рост стоимости квадратного метра. На начало нынешнего года активные ипотечные договоры (непогашенные ипотечные кредиты) имели около 228 тыс. человек, или 0,7% всего трудоспособного населения. За 9 месяцев 2007 года в Украине выдано 87 тыс. ипотечных кредитов, за аналогичный период 2006 – 60 тыс.

Лидеры ипотечного кредитования, а это «УкрСиббанк», «Райффайзен банк Аваль» и «Укрсоцбанк», стремительно уменьшают свою удельный вес в секторе кредитования. По данным статистического бюллетеня НБУ, если в январе-марте отечественные банки «одолжили» населению 7,9 млрд. грн., то в апреле-июне было выдано на 45% меньше – всего лишь 4,3 млрд. грн. Процентные ставки за последние полгода на ипотечные кредиты выросли более чем на 30%:

«УкрСиббанк»: на август 2008 — 20,9% годовых, на январь 2008 года — 16,55%.

«Райффайзен банк Аваль»: на август 2008 — 21 % годовых, на январь 2008 года — 14,1%.

«Укрсоцбанк»: на август 2008 — 21% годовых, на январь 2008 года — 16,6%.

Таким образом, на рынке ипотеки очевиден факт некоторой временной стагнации рынка. Но все-таки уровень дефолтов по ипотечным портфелям ТОП-10 игроков остается допустимым — 0,4-0,5%, и в целом по системе не превышает 1%. Согласно с исследованиями Украинской национальной ипотечной организации по состоянию за первое полугодие 2008 года общий размер ипотечного портфеля банков Украины составляет 69,4 млрд. грн.

Если взять во внимание структуру спроса, то часть клиентов, которые решили купить жилье в кредит во втором квартале 2008 года сократилась — в структуре новых выданных ипотек на жилищную ипотеку приходится всего лишь 31% в сравнении с 37,5% в прошлом квартале. В то же время, 63,9% ипотек были направлены на подогрев потребительской ориентации рынка.

Также, по данным УНИА, снизился средний размер кредита на жилье на вторичном рынку во втором квартале и составил 191 тыс. грн, что на 28% меньше, чем в первом квартале (256 тыс. грн). Средняя сума ссуда на потребительские цели под заставу жилья составляет 101 тыс. грн (на 4,5% меньше, чем в первом квартале — 106 тыс. грн).

Как считают эксперты, в Украине сокращение объемов рынка жилой недвижимости является искусственное уменьшение спроса путем сворачивания ипотечных программ и роста процентных ставок по кредитам под влиянием нарастающих инфляционных процессов. В то же время сам спрос не уменьшается.

«Подогретые относительно дешевыми ресурсами привлеченными банками на внешних рынках, темпы роста рынка ипотечного кредитования за последние годы в несколько раз превысили темпы роста как ВВП, так и доходов населения, что с одной стороны свидетельствует о неудовлетворение спроса, а с другой—указывает на спекулятивный характер рынка», тометил в комментарии «ЭН» консультант консалтинговой компании «Стретеджи Форсайт» Сергей Черемха. Так, по мнению наблюдателей, повышение процентных ставок банками, как собственно по ипотечным кредитам, так и ставок по кредитам, что предоставляются строительным организациям, стало главной причиной сокращения темпов роста в секторе строительства, что является прямым свидетельством перехода рынка к фазе спада. Кроме того, высокая стоимость кредитов для строительных организаций принуждает строительные компании затормозить строительство объектов, а по мере приближения сроков погашения их текущих обязательств — может вынуждать продавать готовые объекты, квартиры по более низких ценах. «Кроме этого, повышение кредитных ставок, как по новым договорам, так и попытка банков пересмотреть стоимость уже выданных кредитов, способствуют смене ценовых ожиданий населения и участников рынка. Вместе с тем, отсутствие реальных альтернатив недвижимости и нестойкая экономическая ситуация удерживают владельцев недвижимости от ее немедленной продажи (но только за условий отсутствия задолженностей по текущим обязательствам)», — резюмирует Черемха.

В следствие всего, ситуация на данный момент остается очень напряженной и на протяжении нескольких месяцев ожидается снижение цен на недвижимость на 15-20%.